Actualités
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Pédagogie fiscale, actualités réglementaires, zoom programmes — les ressources pour enrichir votre conseil.
27 articles
Guide partenariat
Qualifier un prospect Malraux : la méthode SGH Conseil
Un prospect intéressé par le Malraux n'est pas forcément un bon candidat. Capacité d'apport, horizon, revenus fonciers existants, dimension transmission : sept questions suffisent à distinguer le dossier mûr du prospect à recadrer. Voici la méthode de qualification que SGH Conseil utilise et partage avec ses partenaires CGPI.
Vrai / Faux
VRAI / FAUX : le Monument Historique est-il trop risqué ?
« Le Monument Historique, c'est trop risqué. » L'objection revient dans un rendez-vous sur deux. Mais de quels risques parle-t-on vraiment ? Travaux, liquidité, administration, engagement long : passons en revue les cinq risques supposés du MH — lesquels sont réels, lesquels sont surestimés, et comment les encadrer pour un CGPI.
Pédagogie fiscale
Donation Monument Historique : règles fiscales 2026
Un bien Monument Historique peut, sous conditions, échapper intégralement aux droits de donation et de succession. La convention avec le ministère de la Culture est le mécanisme central de cet avantage — rare dans le paysage fiscal français. Conditions, obligations d'ouverture au public, stratégie patrimoniale : le guide 2026 pour orienter vos clients.
Pédagogie fiscale
TMI 41 % ou 45 % : quel dispositif défiscalisant choisir ?
Client à TMI 41 % : Malraux, déficit foncier, PER ou combinaison ? Client à TMI 45 % : Monument Historique, déficit foncier majoré, PER plafonné ? L'arbitrage dépend du volume de travaux, de la présence de revenus fonciers existants, de l'horizon et de la logique de transmission. Le guide d'orientation CGPI par tranche.
Zoom programmes
Investir dans l'ancien rénové à Bordeaux : dispositifs 2026
Bordeaux concentre le plus vaste secteur sauvegardé de France après Paris, 147 hectares classés UNESCO, et un marché qui a corrigé avant de repartir (+1,3 % au T1 2026). Avec un PSMV approuvé ouvrant le taux Malraux 30 %, la ville reste l'une des places les plus structurées pour orienter un client CGPI. État des lieux 2026.
Actualités marché
Rendement locatif Malraux : ce qu'il faut vérifier avant
Un programme Malraux avec 30 % de réduction d'impôt n'est pas forcément un bon investissement patrimonial. Tout dépend du rendement locatif sous-jacent, du taux d'effort et de la cohérence du loyer de marché. Voici les ratios clés que l'équipe SGH vérifie avant de recommander un programme à ses partenaires CGPI.
Pédagogie fiscale
Validation de programmes patrimoniaux : la doctrine SGH Conseil (MH · Malraux · DF . Denormandie)
Chaque semaine, des promoteurs nous présentent des programmes patrimoniaux. La majorité ne passe pas. Voici le protocole que nous appliquons avant de vous appeler et pourquoi le référentiel de prix n'est jamais le marché du neuf.
Guide partenariat
Monument Historique : comment le présenter à un client fortuné
Un client à TMI 45 %, revenus exceptionnels cette année, sensible à la transmission : le Monument Historique est souvent la meilleure réponse patrimoniale. Mais la manière de le présenter fait la différence entre un rendez-vous convaincant et un prospect qui repart avec des doutes. Voici la méthode SGH Conseil en 5 étapes.
Pédagogie fiscale
Zones Malraux en France : carte complète et villes 2026
Plus de 940 Sites Patrimoniaux Remarquables sont classés en France, mais seule une fraction ouvre droit au taux Malraux majoré de 30 %. Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Angers, Périgueux, Troyes, Dijon : voici la carte actualisée des zones Malraux en 2026, avec la distinction PSMV approuvé (30 %) vs PVAP (22 %) pour orienter vos clients CGPI.
Pédagogie fiscale
Déficit foncier sans travaux : est-ce possible en 2026 ?
Générer un déficit foncier sans engager de travaux ? C'est possible, mais rarement, et sous des conditions précises. Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances : passons en revue ce qui reste déductible sans chantier, et les 3 situations où un CGPI peut effectivement structurer un déficit sans passer par la case travaux.
Vrai / Faux
7 idées reçues sur le dispositif Malraux
Malraux réservé aux ultra-riches ? Programmes toujours en retard ? Impossible de le cumuler avec le déficit foncier ? Sept idées reçues sur la loi Malraux, passées au crible par l'équipe SGH Conseil. Le vrai, le faux, le « ça dépend » — tout ce qu'il faut savoir pour répondre aux objections de vos clients.
Pédagogie fiscale
Monument Historique : comment calculer l'avantage fiscal de vos clients ?
Déduction 100 % du revenu global, sans plafond, hors niches fiscales : le Monument Historique reste le dispositif le plus puissant pour les TMI à 45 %. Encore faut-il savoir calculer précisément l'avantage selon que le bien est loué, ouvert au public ou occupé. Méthode, exemples chiffrés et pièges à éviter pour les CGPI.
Guide partenariat
5 raisons pour lesquelles un CGPI devrait externaliser ses programmes défiscalisés
Veille programme à plein temps, audit terrain, simulation fiscale, négociation opérateurs, partage du risque juridique : les 5 raisons qui expliquent pourquoi un CGPI indépendant plaçant moins de 20 dossiers patrimoniaux par an gagne à travailler avec un commercialisateur spécialisé plutôt qu'à internaliser la compétence. L'équation économique et opérationnelle.
Actualités marché
Marché immobilier ancien — Bilan T1 2026 et perspectives pour les CGPIs
+4 % d'acquéreurs, prix en hausse de +0,5 %, taux à 3,25 %, délais de vente allongés : le T1 2026 confirme la reprise du marché ancien, mais à un rythme mesuré. Décryptage des signaux structurels à lire pour orienter vos clients vers les bons arbitrages patrimoniaux en 2026.
Zoom programmes
Caserne Jacques Vion, Toulouse : un investissement patrimonial d'exception
Inscrite au titre des Monuments Historiques en 2023, la Caserne Jacques Vion — chef-d'œuvre brutaliste de Pierre Debeaux — entre en commercialisation en avril 2026 sous la maîtrise d'ouvrage Vinci Immobilier / Sporting Promotion. 171 logements, quartier Saint-Cyprien, livraison 2029. L'analyse SGH du programme, son profil investisseur idéal et les points de vigilance.
Pédagogie fiscale
Déficit Foncier 2026 : le guide complet pour les conseillers en gestion de patrimoine
Prolongé jusqu'en 2027 par la LF 2026, le déficit foncier majoré à 21 400 € reste le levier le plus polyvalent pour neutraliser des revenus fonciers existants. Calcul, plafonds, régime réel, cumul avec le Malraux, et surtout les 4 pièges qui peuvent annuler rétroactivement l'avantage fiscal : le guide complet pour les CGPI.
Actualités marché
Marché immobilier : les chiffres clés de mars 2026
Le marché immobilier de mars 2026 marque un tournant : avec des taux de crédit qui se normalisent autour de 3,85 % et un coût de la construction en net repli (-4 %), les dispositifs de rénovation (Malraux, Déficit Foncier) retrouvent des couleurs. Découvrez notre analyse détaillée des prix et des indicateurs de performance pour optimiser votre patrimoine cette année.
Actualités marché
Liste des éléments obligatoires pour les loueur en meublé
Pour être qualifié de "meublé" en 2025, un logement doit disposer d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement. Entre la liste officielle du décret n° 2015-981 (literie, plaques, réfrigérateur) et les nouvelles normes de décence énergétique, le propriétaire bailleur doit respecter un inventaire strict sous peine de requalification judiciaire du contrat.
Actualités marché
Fin du dispositif Pinel : un bilan entre succès et critiques
Alors que le dispositif Pinel s'apprête à disparaître le 31 décembre 2024, la Cour des comptes dresse un bilan contrasté. Si l'aide fiscale a massivement soutenu la construction de logements neufs en France, son coût exorbitant pour les finances publiques et le manque de suivi de son efficacité réelle soulèvent de vives critiques.
Pédagogie fiscale
Statut de bailleur privé : le guide complet pour investir dans le neuf
Publié au Journal Officiel le 20 février 2026, le statut de bailleur privé remplace le Pinel et ouvre une nouvelle ère pour l'investissement locatif neuf. Amortissement déductible du revenu global, plafond de déficit foncier porté à 40 000 €, sortie de l'IFI : un dispositif puissant, mais qui récompense d'abord les contribuables fortement imposés. Analyse complète et simulation chiffrée pour un investissement de 200 000 € en VEFA.
Actualités marché
Loi Malraux - comparatif : ASL / VIR
Note importante sur la plus-value : Dans le cadre de l'ASL, les travaux ayant déjà été déduits de vos revenus fonciers (via le déficit foncier), ils ne peuvent pas être rajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière.
Actualités marché
La contribution sur les hauts revenus
La Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) est une taxe complémentaire à l'impôt sur le revenu. Elle s'applique aux foyers dont le revenu fiscal de référence excède 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple. Son calcul repose sur un barème progressif avec des taux variant de 3 % à 4 % selon votre situation.
Vrai / Faux
Habiter dans le périmètre d'un bâtiment historique : Ce qu'il faut savoir !
Propriétaire d'un bien proche d'une église ou d'un monument classé ? Attention, vos travaux ne s'improvisent pas ! Entre l'avis contraignant de l'ABF, les délais allongés et les règles spécifiques (même pour un abri de jardin), voici ce qu'il faut savoir pour éviter les sanctions.
Actualités marché
Travaux près d'un monument historique
Vivre à l'ombre d'un monument historique est un privilège qui s'accompagne de règles strictes. Entre l'intervention obligatoire de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) et des délais d'instruction rallongés, découvrez les spécificités administratives à connaître avant de lancer vos travaux en zone protégée.
Pédagogie fiscale
Denormandie 2026 : villes éligibles, conditions et cas pratique
Prolongé jusqu'en 2027, le dispositif Denormandie permet une réduction d'impôt de 12 % à 21 % sur un investissement locatif ancien rénové. 507 communes éligibles, travaux représentant au moins 25 % du coût total, plafonds de loyer et de ressources : voici le guide à jour pour orienter vos clients CGPI en 2026.
Pédagogie fiscale
Malraux vs Monument Historique : quel dispositif pour quel profil client ?
Un client à 45 % de TMI hésite entre Malraux et Monument Historique ? Les deux échappent au plafond des niches fiscales, mais s'adressent à des profils radicalement différents. Réduction vs déduction, 9 ans vs 15 ans d'engagement, 400 000 € plafonnés vs déduction illimitée : le comparatif CGPI qui tranche vraiment.
Zoom programmes
Athénaïs Fontainebleau : investissement patrimonial 2026
À 60 kilomètres de Paris, la résidence Athénaïs transforme une ancienne maison bourgeoise de Fontainebleau en 16 appartements rénovés, éligibles au déficit foncier. Château UNESCO, forêt domaniale, INSEAD, commerces de centre-ville : le programme combine qualité patrimoniale et fondamentaux de marché solides. Analyse SGH Conseil du profil d'investisseur cible et des points de vigilance.
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