TMI à 41 % ou 45 % : quel dispositif défiscalisant choisir pour vos clients ?
La TMI ne suffit pas à trancher le choix d'un dispositif, mais elle donne la grille de lecture principale. Entre 41 % et 45 %, les mécaniques fiscales ne se comportent pas de la même manière : un Malraux à 30 % n'a pas la même rentabilité selon qu'on déduit de l'impôt à 41 % ou à 45 %, et un Monument Historique reprend son avantage au-delà d'un certain volume de travaux. Voici comment orienter un client selon sa tranche.
Rappel : ce que « TMI » signifie vraiment pour le choix fiscal
TMI et efficacité fiscale
La TMI (Tranche Marginale d'Imposition) est le taux qui s'applique à la dernière tranche de revenu du contribuable. Elle conditionne deux mécaniques :
Pour un dispositif en déduction (MH, déficit foncier, PER) : chaque euro déduit fait économiser TMI%. À 45 %, l'euro déduit vaut 45 cts d'économie d'impôt ; à 41 %, 41 cts.
Pour un dispositif en réduction (Malraux, Denormandie) : l'économie fiscale est indépendante de la TMI — c'est un pourcentage fixe appliqué à un montant.
Les 3 autres critères qui comptent autant
La TMI ne suffit jamais seule. Trois autres paramètres font le choix :
Volume de travaux envisagé : plus il est élevé, plus les dispositifs sans plafond (MH, déficit foncier) deviennent attractifs
Revenus fonciers existants : leur présence ou leur absence change la puissance du déficit foncier
Horizon et logique de transmission : un engagement de 15 ans en MH ne convient pas à tous les profils
Client à TMI 41 % : la zone d'arbitrage multiple
Les caractéristiques type du client à TMI 41 %
Un client à 41 % de TMI a un revenu imposable compris approximativement entre 83 000 € et 180 000 € pour un célibataire, ou 166 000 € à 360 000 € pour un couple. Il paie généralement entre 15 000 € et 40 000 € d'IR par an. C'est la tranche la plus large de la clientèle patrimoniale classique.
Le Malraux comme premier choix
Pour un client à 41 % sans revenus fonciers existants majeurs, le Malraux est souvent le plus efficace. La réduction d'impôt à 30 % (en PSMV) ou 22 % (en PVAP) s'applique directement au volume de travaux, indépendamment de la TMI.
Exemple chiffré : client à 41 %, 300 000 € de travaux en PSMV.
Réduction Malraux 30 % = 90 000 € étalés sur 3-4 ans
Engagement location 9 ans
Coût fiscal net : 0 € si la capacité d'absorption de la réduction est suffisante sur chaque exercice
Le déficit foncier si revenus fonciers existants
Un client à 41 % qui détient déjà 15-30 000 €/an de revenus fonciers a intérêt à privilégier le déficit foncier (éventuellement cumulé avec un programme Malraux optimisé). Mécanique : neutralisation des loyers imposés + imputation 10 700 € (ou 21 400 € en rénovation énergétique) sur le revenu global.
Le PER en complément systématique
Quelle que soit la stratégie immobilière retenue, le PER reste à activer pour un client à 41 %. Versement déductible à hauteur de 10 % des revenus professionnels, plafonné à ~35 000 € par an. À 41 %, 10 000 € versés = 4 100 € d'économie immédiate.
Le Monument Historique : rarement le bon choix à 41 %
À 41 %, le MH devient compétitif uniquement si le volume de travaux dépasse 300-350 000 €. En dessous, le Malraux à 30 % équivaut ou surpasse la déduction MH nette de fiscalité.
Client à TMI 45 % : la zone du Monument Historique
Les caractéristiques type du client à TMI 45 %
Un client à 45 % a un revenu imposable supérieur à 180 000 € (célibataire) ou 360 000 € (couple). Il paie généralement 40 000 €+ d'IR par an. C'est une clientèle plus restreinte mais structurante pour un CGPI.
Le Monument Historique reprend l'avantage
À 45 %, le MH devient le dispositif le plus puissant dès que le volume de travaux dépasse ~270 000 €. Raison : la déduction 100 % du revenu global, sans plafond, génère à 45 % une économie proportionnelle directement.
Exemple chiffré : client à 45 %, 400 000 € de travaux sur 3 ans.
Déduction MH = 400 000 € du revenu global
Économie IR à 45 % = 180 000 €
PS évités sur revenus fonciers existants éventuels
Engagement 15 ans
Exonération DMTG possible sous convention avec le ministère de la Culture
Le déficit foncier majoré : un levier à ne pas négliger
Pour un client à 45 % avec un patrimoine locatif existant à rénover énergétiquement, le plafond majoré à 21 400 € (prolongé par la LF 2026 jusqu'au 31 décembre 2027) génère jusqu'à 9 630 € d'économie IR immédiate par an, plus les prélèvements sociaux évités. À combiner avec d'autres dispositifs.
Le Malraux en complément stratégique
Le Malraux reste intéressant à 45 % pour un client qui :
N'a pas le volume de travaux justifiant un MH (< 250 000 €)
Cherche un engagement plus court (9 ans vs 15)
Veut lisser sa défiscalisation sur plusieurs dispositifs
Le PER plafonné
À 45 %, l'efficacité du PER est maximale (chaque euro versé = 45 cts d'économie immédiate). Limite : le plafond de ~35 000 €/an. À saturer systématiquement dans une stratégie patrimoniale 45 %.
Matrice d'orientation : TMI × profil
Client à 41 %, pas de revenus fonciers
→ Malraux en priorité (30 % en PSMV si possible), PER en complément, éventuellement Denormandie pour les profils plus conservateurs
Client à 41 %, revenus fonciers existants (15-30 k€/an)
→ Déficit foncier avec travaux de rénovation énergétique (plafond 21 400 €), Malraux optionnel selon volume d'impôt restant à traiter
Client à 45 %, volume de travaux < 300 k€
→ Malraux 30 % ou combinaison Malraux + déficit foncier selon portefeuille existant, PER à plafonner
Client à 45 %, volume de travaux > 300 k€
→ Monument Historique en priorité, avec arbitrage transmission (ASL, SCI familiale, convention DMTG)
Client à 45 %, logique transmissionnelle forte
→ Monument Historique sous convention pour l'exonération DMTG, même si le volume fiscal immédiat est moindre
L'erreur classique : le mono-dispositif
Pourquoi un seul dispositif suffit rarement
Un client à 41 % ou 45 % qui place 100 % de sa défiscalisation sur un seul levier (tout en Malraux, par exemple) rate l'effet combinatoire. L'architecture patrimoniale optimale empile :
Une brique fiscale immobilière (Malraux, MH ou déficit foncier)
Une brique financière (PER plafonné)
Une brique transmission (SCI familiale, assurance-vie)
Éventuellement une brique complémentaire (Girardin industriel pour TMI 45 % avec gros reliquat d'impôt)
La discipline du conseil pluriannuel
Pour un CGPI, orienter un client à 41-45 % suppose un suivi pluriannuel : les appels de fonds, les déductions, les reports, les évolutions de revenus. Chaque exercice peut modifier l'optimum. C'est cette récurrence qui justifie la relation de long terme — et c'est elle qui fait la différence entre un vendeur de produit et un conseiller patrimonial.
À retenir
TMI 41 % sans revenus fonciers → Malraux 30 % en priorité, PER en complément
TMI 41 % avec revenus fonciers → Déficit foncier (potentiellement majoré à 21 400 €), Malraux selon reliquat
TMI 45 % travaux < 300 k€ → Malraux 30 % + PER saturé
TMI 45 % travaux > 300 k€ → Monument Historique (déduction sans plafond)
TMI 45 % logique transmission → MH sous convention avec exonération DMTG
Le mono-dispositif est rarement optimal : combiner briques fiscales, financières et transmission
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