Les zones Malraux en France : carte complète et villes à privilégier
Quand un CGPI oriente un client vers un programme Malraux, la première question à poser n'est pas « combien de travaux », mais « dans quel SPR est situé le bien ». Car le taux applicable — 22 % ou 30 % — dépend exclusivement du document d'urbanisme qui couvre la parcelle. Entre un PSMV approuvé et un PVAP, l'écart de réduction est de 8 points : sur 400 000 € de travaux, c'est 32 000 € d'économie fiscale. Voici la cartographie opérationnelle en 2026.
Les SPR : le périmètre unique depuis 2016
Ce que sont les Sites Patrimoniaux Remarquables
Créés par la loi LCAP du 7 juillet 2016, les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) remplacent et regroupent trois anciens dispositifs : les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et les AVAP (aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine). Au total, plus de 940 SPR sont aujourd'hui classés sur le territoire national.
Le SPR est une servitude d'utilité publique : il affecte l'usage des sols et soumet tous les projets de travaux à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
PSMV vs PVAP : l'enjeu fiscal
Deux documents d'urbanisme peuvent régir un SPR :
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) — anciennement « secteur sauvegardé » — document d'urbanisme complet qui se substitue au PLU sur le périmètre concerné
Le Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) — anciennement ZPPAUP/AVAP — règlement complémentaire au PLU
Pour le Malraux :
Bien en SPR avec PSMV approuvé → réduction d'impôt de 30 %
Bien en SPR avec PVAP approuvé (ou restauration déclarée d'utilité publique) → réduction d'impôt de 22 %
Rappel 2026 : les extensions liées aux Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et aux NPNRU « habitat ancien dégradé » ont pris fin au 31 décembre 2024. En 2026, l'entrée dans le Malraux passe exclusivement par le SPR.
Les grandes villes à PSMV approuvé (taux 30 %)
Paris
Deux SPR parisiens sont aujourd'hui régis par un PSMV : le Marais (3e et 4e arrondissements, 126 hectares, PSMV révisé en 2013) et le 7e arrondissement (PSMV approuvé). Le secteur du Marais est historique : il a été le premier secteur sauvegardé créé en France en 1964.
Point de vigilance : en décembre 2025, la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture a validé l'extension du SPR parisien aux sept premiers arrondissements — soit environ 20 % de la capitale — avec une combinaison prévue PSMV/PVAP. L'approbation finale étant prévue sur 2026-2027.
Bordeaux
Le secteur sauvegardé de Bordeaux, approuvé par décret en octobre 1988, couvre 147 hectares incluant la majeure partie du centre de Bordeaux et la totalité de l'hypercentre. Les principaux quartiers concernés : Saint-Pierre, Saint-Michel, les Chartrons (partiellement), Sainte-Croix. La ville fait partie du patrimoine mondial UNESCO depuis 2007.
Lyon
Le Vieux-Lyon dispose historiquement du plus ancien secteur sauvegardé de France (créé en 1964, avant même celui du Marais). PSMV approuvé, taux 30 % sur travaux. La Croix-Rousse pentes et la Presqu'île sont également couvertes par des protections spécifiques.
Toulouse
Le secteur sauvegardé de Toulouse s'étend sur 230 hectares et couvre l'essentiel du cœur historique : Capitole, place Wilson, basilique Saint-Sernin, rue Saint-Rome, rue des Filatiers, place des Carmes.
Angers
Le PSMV d'Angers a été approuvé par arrêté préfectoral du 16 octobre 2024 et est entré en vigueur le 24 octobre 2024. Il couvre environ 200 hectares du centre historique et se substitue au PLU sur ce périmètre. Nouvelle zone éligible Malraux 30 % particulièrement intéressante pour les CGPI, avec un marché moins saturé que Bordeaux ou Lyon.
Autres PSMV approuvés à connaître
Troyes (centre médiéval — ancien secteur sauvegardé converti)
Périgueux (centre historique)
Sarlat (l'un des premiers secteurs sauvegardés de France)
Rodez (cité épiscopale)
Chartres (ville haute)
Bourges (centre médiéval)
Avignon (intra-muros)
Aix-en-Provence (centre historique)
Le Mans (cité Plantagenêt)
Metz (centre impérial)
Strasbourg (Grande-Île, patrimoine UNESCO)
Les zones en PVAP (taux 22 %)
Exemples de PVAP à connaître
Dijon (faubourgs anciens + centres historiques de Chenôve et Marsannay-la-Côte)
Montpellier (secteurs hors centre historique principal)
Rennes (abords du centre)
Nantes (certains secteurs)
Lille (Vieux Lille partiellement)
Pour un CGPI, la différence de 8 points entre un bien en PVAP (22 %) et un bien en PSMV (30 %) change significativement l'équation fiscale. Sur 300 000 € de travaux, l'écart est de 24 000 € à la faveur du PSMV.
Comment vérifier l'éligibilité exacte d'un bien
Les 4 sources à consulter
Plateforme ouverte du patrimoine (ministère de la Culture) : liste exhaustive des SPR classés en France
Open data Île-de-France et data.gouv.fr : jeux de données téléchargeables listant les communes avec SPR
Site de la commune concernée : document PSMV ou PVAP en ligne, avec règlement et plan de zonage
DRAC régionale : interlocuteur officiel pour vérifier le statut exact d'un immeuble
Le piège à éviter : PSMV « mis à l'étude » vs « approuvé »
Un PSMV « mis à l'étude » n'ouvre PAS droit au taux majoré de 30 %. Seul un PSMV approuvé par arrêté déclenche le taux plein. Exemple actuel : le SPR de Fontainebleau-Avon, prescrit en septembre 2024, dont les études sont en cours et l'approbation attendue en 2029. Jusqu'à cette date, les programmes Malraux sur Fontainebleau restent conditionnés à la structuration antérieure (ZPPAUP/PVAP existants).
Les villes à surveiller pour 2026-2027
Certaines évolutions réglementaires ouvrent de nouveaux gisements Malraux. À suivre :
Extension du SPR parisien aux 7 premiers arrondissements (validée en décembre 2025, en cours d'adoption)
Fontainebleau-Avon : élaboration PSMV/PVAP engagée jusqu'en 2029
Révisions en cours sur plusieurs villes moyennes (Laon, Châtellerault, Beauvais) qui pourraient basculer de PVAP à PSMV
À retenir
Plus de 940 SPR classés en France (ministère de la Culture)
30 % : SPR avec PSMV approuvé (Paris Marais & 7e, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Angers, Périgueux, Sarlat, Troyes, Strasbourg, etc.)
22 % : SPR avec PVAP approuvé (Dijon, certains secteurs de Montpellier, Rennes, Nantes, Lille)
Fin de l'extension QAD/NPNRU au 31 décembre 2024 — entrée Malraux exclusive par SPR en 2026
Piège fréquent : PSMV « mis à l'étude » ≠ PSMV « approuvé » — seul le texte approuvé déclenche le taux 30 %
Sources officielles : Plateforme ouverte du patrimoine (ministère de la Culture), DRAC régionale, site de la commune
Vous évaluez un programme Malraux et vous voulez être certain du taux applicable ? SGH Conseil vérifie pour ses partenaires CGPI l'ancrage urbain exact de chaque bien (PSMV ou PVAP, date d'approbation, jurisprudence applicable) avant toute recommandation.