Le démembrement appliqué au Monument Historique répond à une question que se posent beaucoup de clients à TMI 41 % ou 45 % : comment réduire l’impôt aujourd’hui tout en préparant la transmission de demain ? Le montage existe et peut fonctionner. Il ne s’improvise pas, et sa promesse la plus visible, « zéro droit de succession », mérite aujourd’hui d’être nuancée.
Le principe du démembrement appliqué au Monument Historique
Les quatre étapes
Le parent acquiert le bien, un lot Monument Historique à restaurer.
Il donne la nue-propriété à ses enfants avant les travaux et conserve l’usufruit.
Il finance seul la restauration et la déduit de ses revenus, en tant qu’usufruitier.
Le bien est loué et les loyers lui reviennent. À son décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.
Pourquoi donner la nue-propriété avant les travaux
La valeur de la nue-propriété se calcule sur la valeur du bien au jour de la donation. Avant travaux, le bien vaut encore peu : l’assiette des droits de donation reste faible. L’usufruit et la nue-propriété sont valorisés selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. À 65 ans, l’usufruit pèse 40 % et la nue-propriété 60 %.
Un exemple chiffré
Hypothèses : un parent de 65 ans, un enfant, un lot Monument Historique à 500 000 € dont 350 000 € de travaux, TMI 41 %.
Donation. Le bien vaut environ 150 000 € avant travaux. La nue-propriété représente 60 % de cette valeur, soit 90 000 €, sous l’abattement parent-enfant de 100 000 €. Droits de donation : 0 €.
Impôt sur le revenu. 350 000 € de travaux à 41 % représentent environ 143 000 € d’économie d’impôt, si les travaux sont intégralement déductibles du revenu global.
Ces chiffres sont des ordres de grandeur, non contractuels, hors frais de notaire et d’avocat. Chaque situation se chiffre individuellement.
Le point de vigilance : l’arrêt de la Cour de cassation du 23 octobre 2024
Ce que dit la jurisprudence
Dans une affaire proche de ce montage, un parent avait donné la nue-propriété d’un bien à son enfant, conservé l’usufruit, puis financé d’importants travaux. La Cour de cassation a jugé que ce financement, même s’il incombe légalement à l’usufruitier, peut constituer une libéralité rapportable à la succession lorsqu’il traduit une intention libérale.
Ce que cela change pour la promesse « 0 € de droits de succession »
La valeur des travaux financés par le parent peut être regardée comme un avantage consenti à l’enfant nu-propriétaire. Le résultat n’est pas automatiquement neutre à la succession, comme le suggère le schéma simple en quatre étapes. Cela ne condamne pas le montage, mais il ne peut plus être présenté comme une mécanique sans condition.
Comment sécuriser le montage
Trois questions à trancher avant toute signature
Qui déduit les travaux ? C’est la règle fiscale : l’usufruitier doit pouvoir bénéficier du régime recherché.
Qui finance les travaux, et sous quelle forme ? C’est la règle civile : la façon dont le parent finance est déterminante.
Y a-t-il une intention libérale ? Le montage doit être documenté pour que le financement ne soit pas assimilé à une donation déguisée.
La variante par SCI
Il est aussi possible d’acquérir via une SCI et de démembrer les parts plutôt que le bien. Les travaux sont alors financés par la SCI, avec une avance en compte courant d’associé. Cette variante a ses propres points d’attention (valorisation des parts, traitement du compte courant) et doit être étudiée au cas par cas.
Le rôle de l’avocat fiscaliste et du notaire
La donation et la convention de démembrement sont validées en amont par un avocat fiscaliste et un notaire. C’est la condition pour que l’économie d’impôt sur le revenu ne se paie pas ensuite à la succession.
Quels clients sont concernés
Ce montage s’adresse à un client qui cumule plusieurs conditions :
un TMI de 41 % ou 45 %, qui rend la déduction des travaux réellement efficace ;
des enfants à qui transmettre ;
la capacité de financer seul la restauration ;
un horizon de 15 ans compatible avec l’engagement du Monument Historique.
Si l’une de ces conditions manque, le Monument Historique reste possible, mais sans démembrement.
En conclusion
Le démembrement appliqué au Monument Historique reste un levier patrimonial sérieux, à condition d’être présenté avec ses limites. Vous avez un client dont le profil s’y prête et vous souhaitez vérifier qu’il n’est pas exposé à ce risque ? Écrivez-moi, nous regarderons son dossier ensemble.