Le Carré Marengo

Le Carré Marengo, restauration en déficit foncier au cœur de Toulouse

Deux immeubles de faubourg toulousain reliés par une cour intérieure, au 33 rue du Dix Avril et au 14 rue Moiroud (31500 Toulouse), à quelques minutes à pied du métro Marengo et de la gare Matabiau. Trois T1 en rez-de-chaussée restent disponibles en déficit foncier, de 158 900 à 173 900 € TTC.

L'opération

Restauration de 17 logements existants et surélévation de 4 logements, conçues en lien avec l'Architecte des bâtiments de France : enduit des façades, nettoyage et conservation des encadrements, corniches et linteaux, menuiseries et volets bois, porte d'entrée bois. Le permis de construire du 22/05/2024 est purgé de tout recours et transféré à l'ASL.

• Maître d'ouvrage : ASL Le Carré Marengo (Tourny Gestion ORI)

• Contractant général : B2 Habitat

• Architecte : Silvea Architectes

• Parties communes : stationnement vélos et local ordures dans la cour intérieure, accès sécurisés

Le quartier

Marengo, en bas de la butte de Jolimont, est desservi par le métro ligne A et la gare Matabiau. À moins de cinq minutes à pied, selon la plaquette de l'opérateur : métro, médiathèque José Cabanis, commerces, pharmacie, écoles et collège. Le projet d'aménagement Grand Matabiau (pôle d'échanges autour de la gare, arrivée de la ligne à grande vitesse annoncée pour 2032) est un élément communiqué par le porteur, non vérifié par SGH.

Le déficit foncier sur cette opération

Mécanique

Les travaux sont déductibles des revenus fonciers l'année de leur décaissement. Le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Investisseur visé

Contribuable fortement imposé disposant déjà de revenus fonciers sur lesquels imputer la part travaux. Sans revenus fonciers existants, l'avantage se limite à 10 700 € par an sur le revenu global et s'étale dans le temps. Détention possible en SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Éligibilité et engagement

Éligibilité confirmée par le cabinet Rivière Avocats Associés (lettre du 20/03/2024) pour un acte signé avant le 31/12/2026. Location nue obligatoire, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global.

Montage, garanties et calendrier

Un montage en ASL

L'opération n'est pas une VEFA. L'investisseur acquiert le foncier en l'état et finance les travaux par les appels de fonds de l'ASL, à régler sous 30 jours selon l'avancement du chantier.

Assurances

• Dommages-ouvrage, tous risques chantier, constructeur non réalisateur et RC maître d'ouvrage : SMABTP (Delta Chantier)

• Responsabilité décennale et civile 2026 de B2 Habitat : SMABTP (Global Constructeur)

• Responsabilité décennale et professionnelle 2026 de Silvea Architectes : MAF

Calendrier jusqu'à l'acte

Dénonciation du client à B2 Habitat, lettre d'intention d'achat qui réserve le lot, adhésion à l'ASL, promesse du foncier chez Me Toussaint, financement, acte authentique, appel de fonds travaux. Signature des actes visée la semaine du 14 décembre 2026, acte au plus tard le 31/12/2026, travaux décaissés avant cette date pour une imputation en 2026. Mise à disposition des logements au premier trimestre 2027.

Avancement du chantier

Selon la lettre de chantier d'avril 2026 : purge des deux bâtiments terminée, mise hors d'eau et hors d'air terminée, doublages, isolation et réseaux en cours.